Yabancı ABD’de Ev Alabilir mi? Kiraya Verirse Vergi Ne Olur?

“ABD’de ev alayım mı?” sorusunun iki ayrı boyutu var: statü ve vergi. Statü tarafının cevabı kısadır — mülk sahipliği oturma hakkı vermez ve bunu ayrı bir yazıda ele aldık. Bu yazı ikinci boyutu, yani vergiyi anlatıyor. Çünkü orada çoğu kişinin bilmediği bir seçim var.

Gelir nasıl sınıflandırılıyor?

IRS’e göre yerleşik olmayan bir yabancının ABD gelir vergisine tabi geliri genel olarak iki kategoriye ayrılır:

• ABD’de bir ticaret veya işle etkin bağlantılı gelir (Effectively Connected Income)
• ABD kaynaklı sabit, belirlenebilir, yıllık veya dönemsel gelir (FDAP)

İki kategori arasındaki fark ne?

Fark büyüktür. IRS’in ifadesiyle FDAP geliri sabit yüzde 30 oranında vergilendirilir — anlaşma kapsamındaysanız daha düşük bir anlaşma oranı uygulanabilir — ve bu gelire karşı hiçbir indirim kabul edilmez.

Buna karşılık etkin bağlantılı gelir, izin verilen indirimler düşüldükten sonra kademeli oranlarda vergilendirilir. IRS bunu net söyler: bunlar ABD vatandaşlarına ve yerleşiklerine uygulanan aynı oranlardır.

Kira geliri hangisine giriyor?

İşte seçim burada. IRS şu örneği verir: ABD’de hiç iş faaliyetiniz yoksa ama gayrimenkulden geliriniz varsa ve bunu etkin bağlantılı gelir olarak değerlendirmeyi SEÇERSENİZ, o gelire karşı izin verilen indirimleri alabilmek için zamanında, doğru ve eksiksiz bir beyanname vermeniz gerekir.

Yani kira geliri varsayılan olarak FDAP tarafına düşebilir (indirimsiz, sabit oran); beyan yoluyla etkin bağlantılı muameleyi seçmek ise indirimlerin kapısını açar.

Beyanname vermek başka ne sağlıyor?

IRS, fazla kesilen veya fazla ödenen verginin iadesini talep etmek ya da herhangi bir indirim veya kredinin faydasından yararlanmak istiyorsanız beyanname vermeniz gerektiğini belirtir. Etkin bağlantılı gelir Form 1040-NR’ın birinci sayfasında raporlanır.

Emlak vergisi bu hesabın neresinde?

Emlak vergisi ayrı bir konudur ve federal değil yerel düzeydedir. Hangi katmanların hangi vergiyi doğurduğunu yerel yönetim yazımızda, sistemin genelini vergi yazımızda ele aldık.

Peki “mantıklı mı?”

Bu yazı bir yatırım tavsiyesi vermez. Verebileceği şey şudur: kararınızı verirken üç ayrı hesabı ayrı ayrı yapın — mülkün kendisi, vergi rejimi ve statü. Üçünü tek bir “ev alırsam ne olur” sorusuna sıkıştırmak, en sık yapılan hatadır.

Statü tarafı gerçekten hiç değişmiyor mu?

Mülk sahipliği tek başına bir statü doğurmaz. Yatırım yoluyla statü konusu tamamen ayrı bir kategoridir ve kendi koşulları vardır; bunu E-2 yazımızda ele aldık. İkisini karıştırmamak gerekir.

Bu yazıda bilerek yapılmayanlar

Fiyat, kira getirisi veya bölge önerisi verilmedi; bunlar piyasa verisidir ve doğrulanabilir resmî bir kaynaktan aktarılamaz. Mortgage koşulları yazılmadı; ilgili federal kaynağa erişilemedi. Türkiye ile ABD arasındaki vergi anlaşmasının uygulanışı yorumlanmadı — bu bireysel duruma bağlıdır. Vergi tavsiyesi verilmedi.

Bu rehberdeki bilgi nereden geliyor?

Gelir kategorileri, FDAP’in sabit yüzde 30 oranı, indirim yasağı, etkin bağlantılı gelirin kademeli oranları, seçim hakkı ve Form 1040-NR bilgisi IRS’in yerleşik olmayan yabancıların vergilendirilmesi sayfasından; kira gelirinin genel çerçevesi IRS’in ilgili konu sayfasından alınmıştır.