ABD’de Ev Satın Alma ve Mortgage: Yeni Gelenler İçin Sıra

ABD’de ev satın almak, Türkiye’dekinden çok daha uzun ve kademeli bir süreçtir. CFPB bunu dört aşamada tarif eder — ve yeni gelen biri için belirleyici olan, ilk aşamayı atlamamaktır.

Süreç kaç aşamadan oluşuyor?

CFPB’nin ev sahibi olma bölümü şu sırayı izler:

1. Hazırlık — kurum bunu “biraz hazırlıkla kendinizi başarıya hazırlayın” diye tanımlar ve araçları arasında kredi raporu kontrol listesi ile harcama takipçisini sayar.
2. Kredi seçeneklerini araştırma — önceliklerinizi ve bütçenizi belirledikten sonra ciddi biçimde ev aramaya ve kredi verenlerle görüşmeye başlarsınız.
3. Kredi teklifi seçme — doğru evi bulduktan sonra kredi verenlerden resmî kredi teklifleri alır, karşılaştırır ve seçersiniz.
4. Teklif sonrası — bir eve teklif verdikten sonraki aşama.

Yeni gelen için neden ilk aşama kritik?

Çünkü hazırlık aşamasının merkezinde kredi raporu vardır. CFPB’ye göre kredi skorları büyük ölçüde kredi hesaplarını zaman içinde nasıl yönettiğinize dayanır. Yeni gelen birinde bu geçmiş henüz yoktur — sorun kötü bir sicil değil, sicilin olmamasıdır. Bu yüzden ev arayışına başlamadan önce kredi geçmişini kurmak, sürecin görünmeyen ilk adımıdır. Nasıl kurulduğunu kredi skoru yazımızda anlattık.

Kredi türü neyi değiştiriyor?

CFPB, mortgage kredilerinin kredinin büyüklüğüne ve bir devlet programının parçası olup olmadığına göre kategorilere ayrıldığını belirtir: geleneksel (conventional), devlet programı ve özel program.

Kuruma göre bu seçim üç şeyi doğrudan etkiler:

• Peşinat için ne kadar gerektiği;
• Faiz ve mortgage sigortası dâhil kredinin toplam maliyeti;
• Ne kadar borçlanabileceğiniz ve düşünebileceğiniz ev fiyat aralığı.

CFPB ayrıca geleneksel kredilerin kredilerin çoğunluğunu oluşturduğunu ve tipik olarak FHA kredilerinden daha az maliyetli olduğunu belirtir.

Hangi türü seçmeliyim?

CFPB’nin tavsiyesi mekaniktir, öneri değil: her kredi türü farklı durumlar için tasarlanmıştır; bazen durumunuza yalnızca tek bir tür uyar. Birden çok seçenek uyuyorsa, senaryoları deneyin ve kredi verenlerden birkaç teklif isteyin ki hangi türün genel olarak en iyi anlaşmayı sunduğunu görebilesiniz.

Yabancı olarak alabilir miyim?

Bu yazı süreci anlatır; uygunluk kredi verenin kendi değerlendirmesine bağlıdır ve tek bir federal kural yoktur. Mülk sahipliğinin statüyle ilişkisi ve kira geliri vergisi ayrı bir konudur; onu yabancı mülk sahipliği yazımızda ele aldık. Kısaca: mülk sahipliği oturma hakkı vermez.

Emlak vergisi ve yerel katman

Satın alma kararının süreklilik tarafında emlak vergisi vardır ve bu federal değil yereldir. Hangi katmanların hangi vergiyi doğurduğunu yerel yönetim yazımızda, sistemin genelini vergi yazımızda anlattık.

Kiralamak mı almak mı?

Bu yazı bu soruya cevap vermez. Kiralama tarafındaki adımları kiralama yazımızda, yerleşmenin genel sırasını ilk 30 gün yazımızda ele aldık.

Bu yazıda bilerek yapılmayanlar

Peşinat oranı, faiz oranı, kapanış maliyeti ve fiyat verilmedi; bunlar piyasaya, krediye ve kişiye bağlıdır. Belirli bir kredi veren veya program önerilmedi. Uygunluk kriterleri yazılmadı; bunlar kredi verenin değerlendirmesidir. “Almak kiralamaktan iyidir” türü bir sonuç kurulmadı.

Bu rehberdeki bilgi nereden geliyor?

Dört aşamalı süreç ve hazırlık araçları CFPB’nin ev sahibi olma bölümünden; kredi türleri, bunların etkilediği üç unsur ve geleneksel kredilere ilişkin ifadeler aynı kurumun kredi seçenekleri sayfasından; kredi geçmişinin zaman bileşeni CFPB’nin kredi skoru sayfasından alınmıştır.